1. Promessa di contrarre

Si tratta di un contratto preliminare con il quale delle persone si impegnano a concludere un futuro contratto principale, di cui vengono precisati tutti gli elementi essenziali. Quando il futuro contratto principale deve essere concluso davanti al notaio – come nel caso di una promessa di vendita immobiliare – anche la promessa deve essere stipulata per atto notarile.

Nella promessa di vendita, il promettente-venditore si impegna a concludere un futuro contratto principale di compravendita con il quale trasferirà la proprietà di una cosa al promettente-acquirente mediante l’impegno di quest’ultimo a pagarne il prezzo.

2. Compravendita

La compravendita è un contratto mediante il quale il venditore si impegna a trasferire la proprietà di una cosa dietro pagamento del prezzo da parte dell’acquirente. Si tratta di un tipico atto notarile. Quanto ha per oggetto un immobile, il contratto di compravendita deve essere stipulato nella forma pubblica. Nel quadro di vendite – acquisizioni, la questione degli “esami ambientali” si pone con forza sempre crescente. Qualche volta, contratto di vendita e d’opera sono ongiunti; in tale caso, gli argomenti sui termini di prescrizione sono sempre delicati.

3. Permuta

Succede talvolta che delle parti procedano ad una permuta immobiliare. Per realizzarla, è necessario far capo ai servizi di un notaio. Se i fondi permutati si situano in due cantoni differenti, l’atto pubblico sarà elaborato in stretta collaborazione fra i notai di swisNot dei due cantoni interessati.

4. Diritto di prelazione o diritto di compera

Il diritto di compera è il diritto, accordato dal proprietario ad ud terzo, di acquistare un bene immobile, a un prezzo concordato e entro un determinato lasso di tempo. Quest’ultimo ha dunque il diritto, ma non l’obbligo, di acquistare, mentre il proprietario è obbligato a vendere. Questo diritto, costituito mediante atto pubblico, può essere annotato a registro fondiario. Molto simile al diritto di compera, il diritto di prelazione è il diritto preferenziale accordato dal proprietario ad una determinata persona di acquistare un bene immobile, ma solamente nel caso in cui il proprietario decidesse di vendere a terzi il bene. Il prezzo e le condizioni dell’esercizio di questo diritto preferenziale possono essere fissati nel relativo contratto che, in tal caso, dovrà essere redatto nella forma pubblica. Anche questo diritto può essere annotato a registro fondiario.

5. Incanti pubblici o privati (mediante bando)

Taluni clienti scelgono di procedere alla vendita dei loro beni – immobiliari e non – mediante incanto. In tali casi si rivela utile consultare il notaio, indipendentemente dalla forma degli atti che devono essere allestiti.

6. Diritti di pegno immobiliari

Allo scopo di finanziare l’acquisto di un bene immobile mediante capitale di terzi, il compratore ha la possibilità di contrarre un prestito ipotecario con una banca o un’assicurazione. Per garantire il prestito ipotecario, il bene immobile viene gravato da un diritto di pegno immobiliare, di norma con una cartella ipotecaria. L’intervento del notaio consiste nell’allestimento di un contratto di pegno volto alla costituzione di una cartella ipotecaria o all’aumento di una cartella ipotecaria esistente. Questa cartavalore incorpora il credito (il prestito ipotecario) garantito da un diritto di pegno e permette una mobilizzazione del valore del suolo.

7. Servitù (in particolare usufrutto, diritto d’abitazione)

Succede sovente che un proprietario di beni immobili trasferisca la proprietà dei suoi beni ai suoi figli pur mantenendone l’usufrutto, vale a dire la facoltà di continuare ad abitare nell’immobile o di locarlo e riceverne la pigione, oppure garantendosi un diritto d’abitazione. Simili operazioni, solitamente operate nel quadro di una pianificazione successoria, necessitano sempre del concorso del notaio in ragione degli atti pubblici da redigere e della loro iscrizione a registro fondiario.

8. Costituzione di diritti di superficie per sé stanti e permanenti

Il diritto di superficie è un diritto mediante il quale si separa la proprietà del suolo da quella delle costruzioni ivi erette. Esso ê trasferibile e di una certa durata ed è ugualmente possibile la sua intavolazione al registro fondiario quale diritto per sé stante e permanete grazie all’aiuto di un notaio che redige gli atti necessari allo scopo.

9. Costituzione di proprietà per piani (PPP)

Il regime della proprietà per piani è una forma di comproprietà nella quale i proprietari per piani sono titolari di diritti relativi alle “parti comuni” e, soprattutto, di diritti esclusivi su di un’unità per piano (p. es. un appartamento). La costituzione di una PPP deve necessariamente essere oggetto di un atto pubblico in vista della sua iscrizione a registro fondiario. Il vostro notaio è perfettamente in grado di consigliarvi in questo ambito.

10. Diritto fondiario rurale

La legge sul diritto fondiario rurale (LDFR) ha quale scopo principale la conservazione delle strutture agricole. A tal fine, ogni terreno sito fuori dalla zona edificabile e con una superficie uguale o superiore a 2’500m2 non può essere venduto senza un’autorizzazione da parte dell’Autorità Fondiaria Cantonale. È il notaio che, oltre all’elaborazione e alla stesura dei rogiti necessari, provvede a sollecitare l’Autorità competente allestendo la domanda conformemente alla legge in questione. Di principio, l’acquirente deve essere coltivatore a titolo personale e il prezzo non deve essere sopravvalutato. Sono pure ancorate nella legge delle disposizioni concernenti le aziende agricole (divieto della divisione materiale) così come delle disposizioni concernenti il frazionamento di fondi agricoli (divieto di frazionamento). A determinate condizioni, un fondo che ha perso la destinazione agricola può essere escluso dal campo d’applicazione di questa legge.

11. Divisione dei fondi

Quando più persone possiedono collettivamente (proprietà comune o comproprietà) dei fondi situati in uno o più cantoni, è vivamente consigliato di rivolgersi a un notaio, in particolar modo a un notaio swisNot, qualora intendessero procedere a una ripartizione fra loro dei fondi.