Audit ambientali su cessioni e acquisizioni (due diligence ambientale)

Robert-Pascal FONTANET, notaio in Ginevra e Philippe FRESARD, notaio e avvocato in Berna

1. Di che si tratta?

Per determinare il prezzo di un bene immobile o di un’impresa, è necessario conoscerne le caratteristiche e, in particolare, gli eventuali difetti.

Tra questi ultimi esiste il rischio di inquinamento che è andato assumendo un’importanza sempre più significativa, giacché non interessa soltanto i rapporti tra le parti, ma è oggetto di una precisa regolamentazione da parte del diritto pubblico in costante evoluzione, in senso restrittivo.

2. I fondamenti legali

Sebbene i principali standard sul piano tecnico siano di derivazione americana, questo ambito è oggetto di una norma ISO (ISO 14010: Linee guida per l’audit ambientale. Principi generali) e di diversi atti legislativi. Si tratta nello specifico di:
– Legge federale del 7 ottobre 1983 sulla protezione dell’ambiente, in particolare dopo le modifiche entrate in vigore in data 1 novembre 2006 (LPE, RS 814.01),
– Ordinanza del 27 febbraio 1991 sulla protezione contro gli incidenti rilevanti (OPAM, RS 814.012),
– Ordinanza del 26 agosto 1998 sui siti contaminati (OSites, RS 814.680).

3. Fattori da esaminare

Riportiamo di seguito un riepilogo dei principali fattori da sottoporre a un perito in relazione all’acquisizione di un terreno, di un edificio o di una fabbrica:
– inquinamento del suolo e del sottosuolo, rischi di contaminazione ambientale;
– presenza di amianto, metalli pesanti o radioattivi nelle strutture;
– rischi idrogeologici;
– rispetto delle norme e delle caratteristiche degli edifici in materia di sicurezza, igiene, rischi sismici e di incendio;
– o ancora, scarti ed emissioni delle installazioni.
Per determinare la ripartizione delle spese tra i responsabili nel quadro di un’eventuale (futura) controversia, può risultare utile richiedere all’esperto di datare i fattori inquinanti.

4. I problemi pratici più frequenti

La presenza di amianto dovrebbe essere verificata in tutti gli edifici costruiti prima del 1991, giacché questo metallo era stato sovente mescolato ad altri materiali in passato. Se i terreni inquinati generino dei costi aggiuntivi significativi in fase di scavo.
In aggiunta, le cisterne interrate sono spesso causa di inquinamento per le perdite dovute all’invecchiamento delle strutture. La presenza di rifiuti speciali (ad esempio vecchi neon, vernici al piombo) costituisce una minusvalenza latente.
In ultimo, i rischi connessi allo sfruttamento (non conformità delle installazioni, rischio di esplosione) devono essere oggetto di analisi in fase di acquisizione di un’impresa.

5. Perché verificare i risultati di un audit?

Ma non deve bastare la presentazione di una certificazione di audit da parte del venditore per rassicurare l’acquirente, che dovrà invece richiedere una verifica dell’audit stesso per stabilire ad esempio:

– Per comprendere:
– quali siano stati i documenti forniti al primo auditor;
– quali prelievi siano stati effettuati e quali analisi compiute dall’auditor;
– quali ragionamenti sottendano le conclusioni e i risultati.

6. Come procedere?

Laddove riteneste necessario un audit ambientale, si dovrà innanzitutto formulare chiaramente lo scopo dell’audit stesso e l’incarico dell’auditor, senza dimenticare di informarsi su eventuali evoluzioni sul piano giuridico che potrebbero modificare i costi da sostenere.

Si dovrà poi fornire all’auditor una documentazione di base quanto più completa possibile.

Spetterà all’auditor definire, da un lato, i rischi prevedibili e, dall’altro, le misure da implementare e i potenziali costi nel quadro delle norme federali e cantonali, talvolta anche comunali, applicabili all’immobile o all’impresa.

In generale, il tempo richiesto per l’ottenimento di una simile perizia varia da una settimana a un mese. Se lo si considera alla luce degli impegni finanziari in gioco, che spesso ammontano a diverse centinaia di migliaia se non milioni di franchi, il costo dell’audit resta più che ragionevole.

Si consiglia di rivolgersi al proprio notaio che potrà innanzitutto definire il quadro giuridico in cui si inserisce il problema e consigliare un perito competente.

Ginevra e Berna, 09/01/2011