Plus de prêt, plus de cédule hypothécaire?

Au commencement, il était un prêt, accordé par un prêteur à un débiteur, et le débiteur a fourni, comme garantie, une cédule hypothécaire liée à un bien immobilier qui, comme on dit, est «donné en gage». Celle-ci était certes créée à ce moment-là précisément pour garantir le remboursement du prêt, mais, elle existait en réalité tout à fait indépendamment du prêt. Cela signifie que, une fois le prêt remboursé, la cédule hypothécaire subsiste. Elle garde toute sa valeur et doit être restituée au propriétaire. Celui-ci va, dès lors, détenir ce titre pour lui-même, en dehors et sans même un prêt à garantir.

Le mécanisme de la garantie que fournit la cédule hypothécaire fonctionne de la manière suivante. Si, par malheur, un débiteur ne peut plus rembourser ce qu’il doit, son prêteur (qui est généralement une banque ou une assurance) peut alors, grâce à la cédule, demander à être remboursé en priorité, dans le cadre de la vente du bien immobilier donné en garantie. L’avantage de cette existence indépendante de la cédule hypothécaire, qui vit en quelque sorte sa propre vie en dehors de tout prêt, c’est que l’instrument de crédit qu’elle représente pourra de nouveau être utilisé ultérieurement par le propriétaire immobilier pour garantir un nouveau prêt, par exemple s’il décide de rénover sa cuisine et ses installations sanitaires, s’il veut agrandir sa villa en construisant un jardin d’hiver ou rénover les façades. Ainsi, il ne devra pas supporter, une nouvelle fois, les frais liés à la création d’une cédule hypothécaire. Il faut préciser que les frais de constitution de cette garantie sont loin d’être négligeables — d’où l’avantage de pouvoir réutiliser la cédule hypothécaire. L’inconvénient de ce système, c’est que des propriétaires, croyant que le remboursement intégral d’un prêt entraîne nécessairement l’extinction de la cédule, ne gardent pas le titre reçu en retour ou ne savent plus ce qu’ils en ont fait, voire ne prennent pas les précautions nécessaires pour que la cédule ne soit ni volée, ni égarée, ni détruite. Or, cela peut provoquer des graves difficultés et bien des désagréments pour le propriétaire mal informé ou étourdi, par exemple en cas de vente ultérieure de l’immeuble. En effet, pour annuler une cédule hypothécaire égarée et introuvable, la seule solution est une procédure judiciaire, longue et coûteuse.

Fort heureusement, depuis 2012, les cédules hypothécaires, qui étaient jusqu’alors des «papiers-valeurs», peuvent être transformées en cédules «de registre». Ce qui veut dire que le document papier est remplacé par une inscription électronique au Registre foncier. En pareil cas, il n’y a donc plus de document à soigneusement conserver, de manière sécurisée. Dans ces circonstances, plus de risque de vol, ni de perte ni de destruction. Peut-être serait-il sage désormais, à réception d’une cédule hypothécaire sur papier, restituée par un prêteur remboursé, d’immédiatement la transformer — à moindres frais — en une cédule «de registre».