Proprietario diretto o a nome di una società: pro e contro del contesto intercantonale o internazionale

Robert-Pascal FONTANET, notaio in Ginevra e Philippe FRESARD, notaio e avvocato in Berna

Esistono due modalità di proprietà di un bene immobile, ossia direttamente a proprio nome o tramite una società controllata. Nel primo caso trionfa la semplicità, ma è sempre l’ipotesi preferibile? Adottando la seconda soluzione, si trasforma, nel proprio patrimonio, un bene immobile in beni mobili, ossia in azioni o quote della società. Se il domicilio, la società e l’immobile sono siti nel medesimo luogo, le conseguenze non saranno probabilmente significative, almeno in Svizzera.

Dal punto di vista fiscale, generalmente risulta più vantaggioso essere il proprietario diretto, piuttosto che tramite una società, e per questo motivo, volendo sfruttare diversi vantaggi fiscali, svariate società immobiliari sono state liquidate nel periodo tra il 1995 e il 2003. D’altro canto, le conseguenze possono essere completamente diverse, e particolarmente rilevanti, laddove si operi in un contesto internazionale.

Diritto civile

Qualora si sia proprietari di un immobile, le norme di diritto civile che si applicano sono spesso quelle del luogo in cui è situato questo immobile. Pertanto, laddove foste proprietari di un appartamento in Costa Azzurra, sarà il diritto francese a determinare chi siano, a tale riguardo, gli eredi, il margine di manovra per indicarne altri e le formalità necessarie al trasferimento o alla suddivisione.

Va sottolineato che nel diritto svizzero è lecito concludere un patto successorio con i propri eredi e di convenire, in tutta libertà, come regolare la successione. Potrete dunque attribuire i vostri beni, quindi l’appartamento, a chiunque, senza rischiare alcun ricorso dopo il decesso. Di contro, una simile procedura è ammessa solo in minima parte nel diritto francese, almeno per i proprietari diretti.

Sempre restando nell’ambito del diritto svizzero, è possibile nominare un esecutore testamentario che avrà il potere di vendere i beni da solo, secondo le istruzioni impartite o a propria discrezione, pur in caso di mancato consenso degli eredi. Anche in questo caso il diritto francese non prevede tale facoltà in materia immobiliare, qualora sia presente un erede legittimario.

Di contro, qualora il bene immobile sia di proprietà di una persona giuridica di cui il defunto detiene delle quote o azioni, sono queste ultime a rientrare nella successione e non il bene immobile in quanto tale. Dette quote o azioni costituiscono beni mobili, soggetti al diritto applicabile nel luogo di domicilio del defunto o meglio ancora al diritto indicato nel testamento, nel caso di soggetti di nazionalità straniera! Si può in tal modo godere di una maggiore flessibilità, sconosciuta al diritto civile applicabile nel luogo in cui è sito l’immobile.

Diritto fiscale

In questa ipotesi, la costituzione di una società immobiliare può rivelarsi estremamente interessante anche dal punto di vista fiscale.

In effetti, in Svizzera non esiste più l’imposta sulle successioni o sulle donazioni a carico del congiunto e in tutti i cantoni, ad eccezione di Appenzell (AI), Neuchâtel e Vaud, neppure i discendenti sono soggetti a imposizione fiscale. Nel cantone di Soleure e nei Grigioni, esiste un’imposta ridotta sulla massa successoria. Per giunta, gli abbuoni sono considerevoli e i diritti applicati sono piuttosto contenuti rispetto a quanto avviene all’estero.

Il diritto tributario francese prevede, ad esempio, che gli eredi in linea diretta debbano versare dal 5 al 40% delle imposte, dedotti gli abbuoni! Dal 22 agosto 2007 è esonerato il coniuge sopravvissuto.

Si noti altresì che le convenzioni internazionali tese a evitare la doppia imposizione in materia successoria non si applicano alle donazioni, pertanto è auspicabile la massima prudenza.

Costi e formalità

Per beneficiare dei suddetti vantaggi, bisogna disporre di una società immobiliare (SCI, société civile immobiliare) in Francia, costituita possibilmente con l’ausilio di un notaio francese (con un costo nell’ordine di 2’500 euro).
Qualora si sia optato per questa soluzione al momento dell’acquisto, non vi saranno costi aggiuntivi. Di contro, laddove foste già proprietari di un bene che intendete trasferire alla nuova società SCI, dovrete prevedere dei costi aggiuntivi. Costi che tuttavia restano ragionevoli perché ammontano a circa 7’500 euro (costi di costituzione e trasferimento) per un immobile del valore di 300’000 euro.

Conclusione

La costituzione di una persona giuridica affinché detenga beni immobili può rivelarsi interessante, soprattutto se detti beni sono siti in un paese in cui il diritto civile è più stringente e/o in un paese o un cantone dove il diritto tributario è meno favorevole rispetto a quello del proprio domicilio. Anche laddove non aveste pensato subito a questa soluzione, oggi potrebbe valere la pena riconsiderare questa opzione.

Per trovare la soluzione ottimale, consultate il vostro notaio.

Ginevra e Berna, 01/01/2011