Eigentümer im eigenen Namen oder in Form einer Gesellschaft: Vor- und Nachteile im interkantonalen oder internationalen Kontext

Robert-Pascal FONTANET, Notar in Genf, und Philippe FRESARD, Notar und Rechtsanwalt in Bern

Man kann auf zwei verschiedene Arten Eigentümer eines Grundstücks sein: entweder direkt im eigenen Namen oder indirekt über eine eigens errichtete juristische Person. Für die erste Lösung spricht ihre Einfachheit. Aber ist dies immer zugleich auch die beste Lösung? Wenn man die zweite Lösung wählt, wird in vermögensrechtlicher Hinsicht unbewegliches in bewegliches Vermögen umgewandelt, nämlich in Aktien oder in Gesellschaftsanteile. Wenn sich sowohl ihr Wohnsitz, ihre Firma, wie auch ihr Grundstück am gleichen Ort befinden, werden die Konsequenzen (jedenfalls in der Schweiz) wahrscheinlich unerheblich sein.

In steuerrechtlicher Hinsicht ist es grundsätzlich vorteilhafter, selber Eigentümer zu sein, als indirekt über eine juristische Person: dies ist der Grund, weshalb so viele Immobiliengesellschaften zwischen 1995 und 2003 liquidiert worden sind. Allerdings kamen gewisse fiskalische Anreize hinzu. Dennoch können die Konsequenzen ganz anderer Natur und zum Teil sehr tiefgreifend sein, wenn man auf internationaler Ebene operiert.

In zivilrechtlicher Hinsicht

Für Grundeigentümer gelten meistens die zivilrechtlichen Regeln am Ort der gelegenen Sache (Immobilie). Sind Sie beispielsweise Eigentümer einer Ferienwohnung an der Côte d’Azur, so bestimmt das französische Recht, wer Ihre gesetzlichen Erben sind. Desgleichen werden Ihre Verfügungsbefugnis zur Bezeichnung anderer Erben sowie die zur Übertragung oder Teilung des Grundeigentums notwendigen Formalitäten vom französischen Recht bestimmt.

Es sei darauf hingewiesen, dass es gemäss Schweizer Recht gestattet ist, einen Erbvertrag mit seinen Erben abzuschliessen und somit völlig frei über den eigenen Nachlass zu verfügen. Es ist Ihnen mit anderen Worten ohne weiteres möglich, Ihre Aktien – also Ihre Ferienwohnung – einer Ihnen beliebigen Person zu übertragen, ohne dass dies nach Ihrem Tod angefochten werden kann. Hingegen ist eine solche Vorgehensweise gemäss französischem Recht nur beschränkt zugelassen, sofern Sie selber, im eigenen Namen, Eigentümer sind.

Im Schweizer Recht dürfen Sie auch einen Willensvollstrecker bezeichnen, welcher befugt ist, Ihre Vermögensbestandteile ohne Mitwirkung Dritter (entsprechend Ihrer Weisungen oder nach eigenem Ermessen) zu veräussern, also auch dann, wenn Ihre Erben nicht alle damit einverstanden sind. Solche Möglichkeiten bietet das französische Recht im Immobilienbereich nicht, sofern Sie Pflichtteilserben hinterlassen.

Anders verhält es sich, wenn das Grundstück einer juristischen Person gehört, deren Anteile Sie halten. Dann fallen diese Anteile – und nicht das Grundstück – in Ihren Nachlass. Diese Anteile werden als bewegliches Vermögen betrachtet, welches dem Recht Ihres Wohnsitzes untersteht, oder, was noch besser ist, dem Recht, das Sie in Ihrem Testament bestimmt haben, sofern Sie Ausländer sind! Somit verfügen Sie über eine Flexibilität, welche unter Umständen dem geltenden Zivilrecht, welches am Ort der gelegenen Sache anwendbar wäre, unbekannt ist.

Und in steuerrechtlicher Hinsicht?

Unter diesem Aspekt kann die Gründung einer Immobiliengesellschaft sehr empfehlenswert sein.

Die Erbschafts- und die Schenkungssteuern für den überlebenden Ehegatten und die Nachkommen des Erblassers wurden nämlich in allen Kantonen, ausser Appenzell Innerrhoden (AI), Neuenburg und Waadt, wo die Nachkommen weiterhin besteuert werden, abgeschafft. In den Kantonen Solothurn und Graubünden gibt es eine geringe Steuer auf dem Nachlassvermögen. Ausserdem gibt es erhebliche Freibeträge und die Erbschafts- und Schenkungssteuern in der Schweiz sind im Vergleich zu unseren Nachbarländern relativ tief.

Im französischen Steuerrecht zum Beispiel haben die Nachkommen in direkter Linie – nach Berücksichtigung der Abzüge – Erbschaftssteuern zwischen 5% und 40% zu bezahlen! Seit 22.09.2007 ist der überlebende Ehegatte von dieser Steuer befreit.

Es sei noch darauf hingewiesen, dass die internationalen Übereinkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung auf dem Gebiet der Erbschaftssteuern bei den Schenkungssteuern keine Anwendung finden. Man muss also besonders vorsichtig sein!

Die Kosten und die Formalitäten

Um von den genannten Vorteilen profitieren zu können, muss man über eine französische Immobiliengesellschaft verfügen (sog. „S.C.I.”, Société Civile Immobilière). Es empfiehlt sich, die S.C.I. von einem französischen Notar errichten zu lassen (was im Normalfall mit Kosten von ungefähr 2’500 € verbunden ist).

Wenn Sie sich für diese Lösung bereits zum Zeitpunkt des Kaufs entschieden haben, entstehen Ihnen keine Mehrkosten. Falls Sie hingegen bereits Eigentümer des Grundstücks sind, welches Sie auf Ihre neue SCI übertragen, ist mit zusätzlichen Kosten zu rechnen. Diese Kosten bleiben aber in einem vernünftigen Rahmen (bei einem Grundstück mit einem Verkehrswert von 300’000 € fallen Kosten von ca. 7’500 € für die Errichtung und die Übertragung an).

Schlussfolgerung

Die Errichtung einer juristischen Person zum Erwerb von Grundeigentum kann für Sie sehr interessant sein, sofern diese Grundstücke in einem Land gelegen sind, dessen Zivilrecht weniger flexibel ist, und/oder in einem Land oder Kanton, dessen Steuerrecht weniger günstig ist als dasjenige Ihres Wohnsitzkantons. Auch wenn Sie nicht von Anfang an diese Lösung gewählt haben, dürfte es immer noch nützlich sein, sich im Nachhinein dafür zu entscheiden.

Um die bestmögliche Lösung zu finden, sollten Sie Ihren Notar um Rat bitten.

Genf und Bern, 01.01.2011