Une promesse est une promesse

Jean est propriétaire d’une parcelle de 5000 mètres carrés sur laquelle se trouve sa maison et un grand jardin. Souhaitant se faire plaisir et voyager lors de sa retraite, il a décidé de vendre une partie de son jardin. Jean a trouvé un acquéreur d’accord d’acheter une surface de 2000 mètres carrés de sa parcelle, mais, uniquement, s’il est assuré de pouvoir y construire sa propre villa.

L’acheteur appelle son notaire, lequel lui explique qu’il y a lieu de signer une promesse de vente et d’achat basée sur un plan de géomètre, afin de déterminer la surface de 2000 mètres carrés qui sera «promise-vendue ». L’exécution de la promesse de vente sera conditionnée à l’obtention d’un permis de construire la villa. La promesse de vente et d’achat est ainsi signée chez le notaire avec le versement d’un acompte de 10% du prix de la vente (cet acompte demeurera consigné chez le notaire jusqu’au jour du transfert immobilier). Une fois l’acte signé, un dossier de mise à l’enquête pour la construction de la future villa est déposé auprès de la Commune concernée. Aucune opposition n’étant faite et aucun recours déposé, le permis devient définitif et exécutoire.

Surprise!
Ainsi, la condition prévue dans la promesse de vente et d’achat est réalisée. Un nouveau rendez-vous est fixé chez le notaire afin de signer l’acte de vente définitif qui exécute la promesse. Cet acte devra également prévoir la division de la parcelle, afin de pouvoir vendre uniquement la surface de 2000 mètres carrés promise-vendue. Le jour de la signature chez le notaire, l’acheteur ne se présente pas! Il informe simplement les parties qu’il a, entre-temps, trouvé la villa de ses rêves déjà construite sur une autre parcelle et qu’il ne veut ainsi plus acheter la parcelle promise-vendue.

Jean, totalement stupéfait, demande au notaire si l’acheteur est en droit de faire cela. Le notaire lui répond bien entendu que… non! Une promesse de vente et d’achat a pour but de lier les parties afin que le vendeur soit obligé de vendre et l’acheteur obligé d’acheter. Cela signifie qu’aucune des parties ne peut se délier de ses obligations, et ce même en proposant à l’autre de lui payer un montant en contrepartie, à moins que cela n’ait été expressément prévu dans l’acte notarié (ce montant, qui s’appelle un «dédit», n’est que très rarement prévu). En revanche, il est usuel de prévoir dans l’acte notarié l’introduction d’une «clause pénale» afin de régler un cas de défaillance de l’une ou l’autre des parties. Cette clause mentionne en général deux possibilités. La partie non défaillante peut choisir entre poursuivre l’exécution du contrat en demandant des dommages-intérêts moratoires ou, alors simplement, renoncer à l’exécution du contrat en exigeant, en lieu et place, le paiement d’un montant à titre de «peine conventionnelle», montant qui correspond usuellement aux 10% du prix de la vente. Jean demande ainsi au notaire de faire constater la «défaillance» de l’acheteur. Il exigera ensuite que le montant de l’acompte consigné chez le notaire lui soit versé à titre de peine conventionnelle.