1. De quoi s’agit-il ?

Pour déterminer le prix d’un bien immobilier ou d’une entreprise, il faut en connaître les caractéristiques et notamment les éventuels défauts.

Parmi ces derniers, il en est un, le risque de pollution qui a pris aujourd’hui de l’importance de manière significative, car non seulement il concerne les relations entre les parties mais fait en outre l’objet d’une réglementation de droit public en constant développement et toujours plus stricte.

Les cantons ayant recensé quelques 38’000 sites pollués, dont 4’000 qualifiés de « site contaminés », qui vont impliquer des coûts estimés à plus de 5 Mrds d’ici 2025, le problème n’est plus une rareté !

2. Les bases légales

Si les principaux standards, sur le plan technique, sont d’origine américaine, ce domaine fait également l’objet d’une norme ISO (ISO 14010: Guidelines for Environmental Auditing – General Principles) et de différents actes législatifs, soit notamment:

– la Loi fédérale du 7 octobre 1983 sur la protection de l’environnement (LPE),
– l’Ordonnance du 27 février 1991 sur la protection contre les accidents majeurs,
– l’Ordonnance du 26 août 1998 sur l’assainissement des sites contaminés,
– l’Ordonnance du 29 juin 2005 sur la sécurité et la protection de la santé des travailleurs dans les travaux de construction.

Tous ces textes ont été modifiés à réitérées reprises et font l’objet de dispositions d’application différents selon les cantons, parfois même selon les communes.

3. Quelques questions à examiner

Voici un bref catalogue de thèmes auxquels est confronté un expert mandaté à cet effet, selon que l’acquisition porte sur un terrain nu, un bâtiment ou encore une usine :

– pollutions du sol et du sous-sol, risques de contamination de l’environnement,
– présence d’amiante, de métaux lourds ou radioactifs dans les constructions,
– risques hydrologiques,
– respect des normes et caractéristiques des bâtiments en matière de sécurité, d’hygiène, de risques d’incendie ou sismiques,
– ou encore, rejets et émissions par les installations.

Pour déterminer la clef de répartition des frais entre différents responsables dans le cadre d’un éventuel (futur) litige, il peut être utile de demander en outre à l’expert de dater les pollutions (en raison du principe dit du « pollueur – payeur ».

Cette problématique pourrait aboutir à une modification de la LPE, actuellement en cours d’examen devant les Chambres fédérales, débouchant sur la nécessité d’obtenir une autorisation cantonale pour céder ou diviser une parcelle inscrite au cadastre des sites pollués.

4. Les problèmes fréquents en pratique

La présence d’amiante doit être contrôlée dans tous les bâtiments construits avant 1991, car ce métal avait souvent été mélangé à d’autres matériaux par le passé (colles, joints, isolations, PVC, etc.). Les travaux en présence d’amiante doivent être déclarés à la SUVA et, fréquemment, à une autorité cantonale.

En outre, les terrains pollués génèrent des surcoûts importants lors d’excavations (plomb, cuivre, cadmium, zinc, pesticides qui causent la mort des abeilles, etc.).

De plus, les citernes enterrées sont fréquemment la cause de pollutions, car elles se mettent à fuir avec l’âge. La présence de déchets spéciaux (par exemple : anciens néons, vieilles peintures au plomb) constitue une moins-value latente.

Enfin, les risques liés à l’exploitation (non conformité des installations, risques d’explosion) doivent être examinés lorsque l’on acquiert une entreprise.

5. Pourquoi auditer un audit ?

Ce n’est pas parce qu’un vendeur présente un audit à l’acquéreur que celui-ci doit se sentir d’emblée rassuré. Il devrait au contraire exiger l’audit de l’audit, pour déterminer par exemple :

– quels ont été les documents fournis au premier auditeur ?
– quels ont été les prélèvements puis les analyses effectués par ce dernier ?
– quels ont été les raisonnements qui ont amené les conclusions ?

6. Comment s’y prendre ?

Si vous estimez un audit environnemental nécessaire, la première chose sera de formuler clairement les buts de l’audit et la mission de l’auditeur, sans oublier de vous enquérir d’éventuelles prochaines évolutions sur le plan juridique, qui pourraient modifier les coûts à votre charge.

Il s’agira ensuite de fournir à l’expert une documentation de base aussi exhaustive que possible.

Celui-ci devra définir d’une part les risques prévisibles, d’autre part les mesures à prendre et les coûts probables de celles-ci.

En règle générale, il faut compter entre une semaine et un mois pour obtenir une telle expertise. En regard des enjeux financiers, qui se chiffrent souvent en centaines de milliers de francs, voire en millions, son coût reste plus que raisonnable.

N’hésitez pas à consulter votre notaire, qui pourra d’abord vous aider à définir le cadre juridique de cette problématique puis vous mettre en rapport avec un expert environnemental compétent.

Genève et Berne, le 01/07/2013