1. Promesse de contracter

Il s’agit d’un contrat préalable par lequel des personnes s’engagent, en leur nom propre ou en société, à conclure un futur contrat principal dont elles précisent tous les éléments essentiels. Lorsque le futur contrat principal doit être conclu par-devant notaire – comme c’est le cas pour une vente immobilière –, la promesse doit l’être également.

Dans la promesse de vente, le promettant-vendeur s’engage à conclure un contrat de vente par lequel il transférera la propriété d’une chose au promettant-acheteur moyennant l’engagement par celui-ci d’en payer le prix.

2. Vente

La vente est un contrat par lequel le vendeur s’engage à transférer la propriété d’une chose moyennant versement d’un prix par l’acheteur, qui peut acquérir soit en son nom propre, soit en société. Lorsqu’il porte sur un immeuble, le contrat de vente doit être passé en la forme authentique. Il s’agit d’un acte notarié typique. Dans le cadre de ventes – acquisitions, la question des audits environnementaux se pose avec toujours plus d’acuité. Parfois, contrat de vente et d’entreprise sont liés et dans de tels cas, une question toujours délicate est celle des délais de prescriptions.

3. Echange

Il arrive parfois que des parties procèdent à un échange immobilier; pour cela, il est nécessaire de faire appel aux services d’un notaire. Si les bien-fonds échangés se situent dans des cantons différents, l’acte authentique sera élaboré en étroite collaboration entre les notaires de swisNot des cantons concernés.

4. Pacte d’emption ou de préemption

Le droit d’emption est le droit d’acheter un bien immobilier, à un prix convenu et pendant une certaine durée, accordé par le propriétaire à une autre personne. Celle-ci a donc le droit mais pas l’obligation d’acheter, le propriétaire étant en revanche obligé de vendre. Ce droit, constitué par acte authentique, peut être annoté au registre foncier. Très proche du droit d’emption, le droit de préemption est le droit de préférence accordé par le propriétaire à une autre personne, pour acheter un bien immobilier, mais seulement au cas où ce propriétaire déciderait de vendre le bien. Le prix et les conditions d’exercice peuvent être fixés dans la convention, auquel cas celle-ci doit faire l’objet d’un acte notarié. Ce droit peut lui aussi être annoté au registre foncier.

5. Enchères publiques ou privées (par appel d’offre)

Certains clients choisissent de procéder à la vente de leurs biens – immobiliers ou non – sous forme d’enchères. Il est utile de consulter le notaire dans un tel cas, indépendamment de la forme des actes à passer.

6. Droits de gage immobiliers

Dans le but de financer l’achat d’un bien immobilier par le biais de fonds étrangers, l’acheteur a la possibilité de contracter un prêt hypothécaire avec une banque ou une assurance. Pour garantir le prêt, on grève le bien immobilier d’un droit de gage immobilier, en général une cédule hypothécaire. L’intervention du notaire réside dans l’instrumentation d’un contrat de gage tendant à la constitution d’une cédule hypothécaire ou à l’augmentation d’une cédule hypothécaire existante. Ce papier-valeur incorpore la créance (le prêt hypothécaire) garantie par un droit de gage immobilier et permet une mobilisation de la valeur du sol.

7. Servitudes (notamment usufruit, droit d’habitation) et charges foncières

Il arrive fréquemment qu’un propriétaire de biens immobiliers en transfère la propriété à ses enfants, tout en conservant l’usufruit – c’est-à-dire la faculté de continuer à habiter soi-même le bien ou de le louer et d’en percevoir le loyer – ou un droit d’habitation. De telles opérations, souvent opérées dans le cadre d’une planification successorale, nécessitent le concours du notaire eu égard aux actes authentiques à passer et à leur inscription au registre foncier. Par ailleurs, il peut être opportun de pérenniser des obligations en créant des charges foncières également inscrites au registre foncier.

8. Constitution de droits de superficie distincts et permanents

Le droit de superficie est un droit par lequel on sépare la propriété du sol de celle des constructions érigées dessus (ou dessous). S’il peut être transféré et d’une certaine durée, le droit de superficie pourra être immatriculé au registre foncier en tant que droit distinct et permanent grâce à l’aide du notaire qui établit les actes nécessaires à cet effet. Il pourra alors être hypothéqué.

9. Constitution de propriété par étages (PPE)

Le régime de la propriété par étages est une forme de copropriété dans laquelle les propriétaires d’étages sont titulaires de droits relatifs aux « parties communes » ainsi que et surtout de droits exclusifs sur une ou plusieurs unités d’étage (un appartement p. ex.). La constitution d’une PPE fait nécessairement l’objet d’un acte authentique en vue de son dépôt au registre foncier. Votre notaire est parfaitement apte à vous conseiller dans ce domaine.

10. Droit foncier rural

La Loi sur le droit foncier rural (LDFR) a pour but principal le maintien des structures agricoles. Aussi, tout terrain situé hors zone à bâtir et d’une surface égale ou supérieure à 2’500 m2 ne peut être vendu que moyennant l’autorisation de l’Autorité Foncière Cantonale. C’est le notaire qui, outre l’élaboration et l’instrumentation des actes authentiques nécessaires, se charge de solliciter l’Autorité compétente en argumentant la demande conformément à la loi en question. De manière générale, l’acquéreur doit être exploitant à titre personnel et le prix non surfait. Des dispositions concernant les entreprises agricoles sont également prévues (interdiction de partage matériel) tout comme des dispositions concernant la division d’immeubles agricoles (interdiction de morcellement). Un immeuble peut également, sous certaines conditions, être exclu du champ d’application de cette loi s’il a perdu toute affectation agricole.

11. Partage immobilier

Lorsque plusieurs personnes possèdent collectivement (propriété commune ou copropriété) des immeubles, situés dans un ou plusieurs cantons, il est vivement conseillé de faire appel à un notaire, plus particulièrement de swisNot, si ces personnes souhaitent procéder entre elles à la répartition des immeubles.